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合建分屋營業稅、契稅及所得稅問題

合建分屋營業稅說明

     本局表示,地主提供個人土地與建設公司合建分屋,除符合財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定免課徵營業稅之情形外,原則上係屬加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱營業稅法)課徵範圍,應辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。

     本局說明,合建分屋營業稅所涉及的問題主要可分為下列二項:

一、地主與建設公司雙方換出房屋與土地時點如何認定及應如何開立憑證?

    依財政部84年5月24日台財稅第841624289號函釋規定,地主自始至終均未列名為起造人,且建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,始將地主應分得之房屋所有權移轉與地主,應以房屋所有權移轉與地主之登記日為房屋換出日其餘均應以房屋使用執照核發日為房屋換出日建設公司並應於上述換出日起3日內開立統一發票。另依財政部75年10月1日台財稅第7550122號函釋規定,依營業稅法施行細則第18條及第25條規定,合建分屋之銷售額,應按該項土地及房屋當地同時期市場銷售價格從高認定,於換出房屋或土地時開立統一發票。

二、地主出售合建分得之房屋,應如何課稅?

     依財政部104年1月28日台財稅字第10304605550號令規定,個人以其持有非自用住宅用地持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋,嗣出售其所有之房屋,如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝,且符合(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者(二)興建後持有自建或分得房屋,銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記,且無出租或供營業使用連續滿2年者,得免辦理營業登記,免課徵營業稅及營利事業所得稅之外,其餘均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。

     本局進一步說明,近日查獲A君提供其非自用住宅用地與建設公司合建分屋,建設公司於房屋興建完成辦理總登記後,將地主應分得之房屋所有權移轉與A君,因A君未符合上開財政部104年1月28日令釋得免辦理營業登記規定,其未依規定申請營業登記及報繳營業稅,乃依稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第1項規定補徵所漏稅額90萬餘元,並裁處1倍之罰鍰;另建設公司亦因未依前揭房地互易之規定,開立統一發票予A君,逕行跳開予買受人,除短漏開統一發票500萬餘元,按稅捐稽徵法第44條及營業稅法第51條第3項規定補徵所漏稅額26萬餘元及裁處1倍之罰鍰外,並按其未依規定開立統一發票予A君,依稅捐稽徵法第44條裁處100萬元罰鍰。

     本局呼籲,地主提供個人土地與建設公司合建分屋及出售分得之房屋,應特別注意上開規定核實開立統一發票,以免受罰。

新聞稿聯絡人:審查四科   王股長

聯絡電話:(03)3396789轉1241

更新日期: 105/06/14

合建分屋契稅說明:

在合建分屋的情形中,地主原則上應繳納2%的交換契稅,但在申報繳納的時點上則會稍有不同,如果雙方的約定為,建商於全屋興建完成後,再把應分配的房屋移轉給地主,將以移轉登記日為準如果是對於地主應分得的房屋,自始即以地主名義或中途變更起造人名義請領建照者,則依房屋使用執照核發日認定

合建分屋所得稅說明:

[北區國稅局] 建設公司在「合建分屋」型態下,取得土地成本之決定

(桃園訊)財政部臺灣省北區國稅局表示建設公司在「合建分屋」型態下,取得土地之成本,依據財政部78年12月14日台財稅第781147710號函規定,「建設公司與地主合建分屋,於房地交換時,其帳列土地成本金額,應以換出房屋所分攤之建造成本為準,暫免按因交換而開立之統一發票金額計算交換損益,俟房地出售時再計算其損益並依法核課所得稅。」

該局進一步說明,例如A建設股份有限公司以合建分屋方式與地主興建房屋,約定完工後依公司60%、地主40%之比例分配房屋,假設建設公司實際投入建造成本為10億元,而房屋與土地互換時,係按土地時價5億元開立統一發票,則A公司換入土地之入帳成本應為4億元(10億×40%)而非開立統一發票之金額5億元。亦即,在合建分屋下之帳列土地成本,應以實際投入之建造成本決定,而非以換入土地之價值或開立發票之金額決定。

該局提醒建設公司倘有「合建分屋」型態之建案,應注意依前述規定計算損益,避免查核人員發現時遭補稅移罰,以維護自身權益。

聯絡人:林嘯天 聯絡電話:03-3396789分機1328

更新日期: 101/04/24

發佈單位:財政部北區國稅局