一次出租收入認列

分次認列出租收入

釋示函令內容（財政部85/10/30台財稅第851921575號函）公司向個人承租土地，於該土地上以公司名義自費建屋並以公司為所有權人，約定租賃期滿，地上物歸地主所有，租賃期間土地承租人無償使用該土地及房屋，土地承租人於租賃期滿將房屋交付土地出租人，該房屋應認係承租土地之對價，與支付租金性質相同。有關租賃收入之認定，應按房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，(1)公司帳載該房屋建造成本加計租賃期間屬資本支出之改良、修繕費用等減除租賃期間累計折舊後之餘額，作為土地出租人之租賃收入，依所得稅法第14條第1項第5類規定，併入地主當年度綜合所得總額，課徵綜合所得稅；(2)如公司未能提出該房屋之帳載餘額或其餘額顯較當地時價為低者，應以該房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度之房屋評定現值，歸課土地出租人之租賃收入。土地承租人應於房屋交付地主管理使用年度或契約屆滿年度，依所得稅法第88條規定扣繳所得稅款。

釋示函令內容（財政部97/10/16台財稅字第09704545790號函）二、本部96年3月16日台財稅字第09604517910號令發布後，土地承租人屬所得稅法第89條規定之扣繳義務人者，其代付建造房屋之工程款，於給付時免依同法第88條規定扣繳所得稅，但應依該令一、之規定計算各年度出租人租賃收入，依同法第89條第3項規定申報及填發免扣繳憑單；土地出租人如屬營利事業，並符合所得稅法施行細則第83條第2項依法就租賃收入開立統一發票之規定者，得免申報及填發免扣繳憑單。另前揭本部96年令發布日後，土地承租人未依上開規定申報及填發免扣繳憑單者，請加強輔導限期補開，其依限補開者免予處罰。三、土地(1)出租人如屬個人者，於計算租賃所得時，如未能提示必要損耗及費用確實證據者，准予按所得年度財產租賃必要損耗及費用標準有關出租建物固定資產之費用率減除必要損耗及費用。

釋示函令內容(96年3月16日台財稅字第09604517910號)一、土地承租人於承租之土地上自費建屋，將建物所有權登記為出租人（包含個人或營利事業）所有，並約定租賃期間由承租人使用該房屋，土地出租人(2)應依建物之營建總成本，按租賃期間平均計算各年度租賃收入加計當年度收取之現金為其租賃收入總額，(3)於減除必要損耗及費用後，核算各年度租賃所得。但在原訂租賃期間內，依建物之營建總成本平均計算各年度租賃收入，如遇有解約或建物出售時，應就剩餘租賃期間應歸屬之建造成本歸課土地出租人租賃契約解約年度或建物出售年度之租賃所得。二、依據上開(4)規定計算之租金，顯較當地一般租金為低者，稽徵機關得依所得稅法第14條第1項第5類規定，參照當地一般租金調整計算租賃收入；或依營利事業所得稅查核準則第22條規定辦理。（財政部96/03/16台財稅字第09604517910號令）