營業人轉售未取得產權之預售屋，應依讓與價格全額開立應稅發票

財政部臺北國稅局表示，營業人若轉讓尚未繳清價款且未完成產權過戶之預售屋，此種交易行為屬於「銷售勞務」範疇，應由營業人就其讓與房屋及土地之總價款開立應稅發票，而非依房屋及土地比例計算，僅就房屋部分開立應稅發票。
  該局說明，依加值型及非加值型營業稅法(以下簡稱:營業稅法)第8條第1項第1款規定，銷售土地免徵營業稅，是以，建設公司銷售預售屋，並以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地與定著物分別載明者外，應依營業稅法施行細則第21條之規定，依房屋評定標準價格(含營業稅)占土地公告現值及房屋評定標準價格(含營業稅)總額之比例，就定著物(房屋)開立應稅統一發票，就土地開立免稅統一發票(銷售土地得免開發票)，並依規定報繳營業稅。
  該局進一步說明，營業人向建設公司購買預售屋，如在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將購買預售屋之權利義務讓與第三人時，依財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定，讓與購買預售屋權利義務之營業人，應依讓與價格全額開立應稅發票予買受人，尚不適用前開營業稅法施行細則第21條之規定，依房地比例計算銷售額，僅就房屋價款開立應稅統一發票。
  該局舉例說明，甲建設公司以5,000萬元價格銷售預售屋給乙公司，乙公司在繳付3,200萬元房地款後，未取得預售屋產權前，再將其所擁有的購屋權利義務，以3,600萬元價格讓與丙公司承受;依前揭財政部函釋規定，應由乙公司先依讓與丙公司之交易價格全額(3,600萬元)開立應稅發票交予丙公司;至甲公司除留存乙、丙二公司之讓受契約外，並就乙公司未付的後續房地款1,800萬元(5,000萬-3,200萬=1,800萬)，依營業稅法施行細則第21條規定開立統一發票予丙公司。
  該局呼籲，營業人在尚未繳清價款，亦未取得預售屋產權前，將其購買預售屋的權利義務讓與他人承受所收取的價款，應依前述規定開立統一發票並報繳營業稅，否則將構成漏稅，除補稅之外還會受罰，得不償失，應多加留意。
  （聯絡人：審查四科沈股長；電話2311-3711分機2510）

分　類： 賦稅

發布單位： 財政部臺北國稅局

更新日期： 2013/12/10

乙公司買賣預售屋之會計分錄如下:

(1)購入預售屋繳付3200萬元時:(設房地比為30%:70%)                          

借:預付房地款-土地         22 400 000

   預付房地款-房屋          9 142 857

   進項稅額                   457 143

   貸:銀行存款                  32 000 000

(2)以3600萬元價格讓與丙公司承受時:

借:銀行存款                  36 000 000

   貸:預付房地款-土地               22 400 000

       預付房地款-房屋               9 142 857

       銷項稅額                      1 714 286

       財產處分增益                  2 742 857

丙公司承受預售屋之會計分錄如下:

(1)以3600萬元承受時:

(乙公司按讓與價格全額開發票之進項稅額，可全額扣抵)

借:預付房地款-土地           22 400 000

   預付房地款-房屋            9 142 857

   預付房地款-權利金          2 742 857

   進項稅額                        1 714 286

   貸:銀行存款                    36 000 000

(2)繳納後續房地款1800萬元予甲建設公司時:

借:預付房地款-土地          12 600 000

預付房地款-房屋                   5 142 857

進項稅額                            257 143

貸:銀行存款                      18 000 000

(3)產權過戶登記完成時:

(給付乙公司讓與預售屋之權利金，應按房地取得成本分攤列帳)

借:土地                   36 947 826

   房屋                   15 080 745

   貸:預付房地款-土地           35 000 000

       預付房地款-房屋          14 285 714

       預付房地款-權利金         2 742 857