日期文號：財政部104.01.28台財稅字第10304605550號令

摘要：核釋個人以其所有土地建屋出售或與營業人合建分屋之課稅補充規定。

主旨：

一、個人以其持有非自用住宅用地或持有未滿1年之自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋，如該地屬都市土地面積未超過3公畝或非都市土地面積未超過7公畝，且符合下列條件之一，得免辦理營業登記，免課徵營業稅及營利事業所得稅：

(一)非自用住宅用地興建前持有10年以上者。所稱「持有10年以上」，指自土地完成移轉登記之日起算至房屋核准拆除日屆滿10年，或自土地完成移轉登記之日起算至建造執照核發日屆滿10年，擇一認定；因繼承取得者，自被繼承人取得所有權並完成移轉登記之日起算；因夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，自夫妻他方原取得所有權並完成移轉登記之日起算。

(二)興建後持有自建或分得房屋，銷售前土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業使用連續滿2年者。所稱「連續滿2年」，指自戶籍遷入之日至訂定銷售契約之日連續滿2年；因繼承、夫妻間贈與或依民法第1030條之1規定行使剩餘財產差額分配請求權而取得者，得溯及自被繼承人、夫或妻等土地所有權人本人或其配偶、直系親屬戶籍遷入之日連續滿2年。

符合前述條件之個人，如設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，仍應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

二、個人以持有1年以上自用住宅用地建屋、拆除改建房屋或與營業人合建分屋，嗣出售其所有之房屋者，依本部81年1月31日台財稅第811657956號函、81年4月13日台財稅第811663182號函及84年3月22日台財稅第841601122號函規定，得免辦營業登記。但其設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號（不論是否已依法辦理登記）或僱用員工協助處理房屋銷售事宜者，自105年1月1日起，應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

◎個人以其所有土地建屋出售或與營業人合建分屋之課稅規定

個人提供土地建屋出售應辦營業登記者其出售土地之所得不列入事業之盈餘

財政部９１０３１３台財稅第９００４５４９０４號

個人提供土地自行出資建屋出售或與建設公司合建分屋出售，依本部八十一年一月三十一日台財稅第八一一六五七九五六號函及八十四年三月二十二日台財稅第八四一六○一一二二號函規定，應辦理營業登記者，其屬出售土地部分之所得，不列入該營利事業之盈餘。

註記說明:

1. 有可能被稅局要求比照合建分售之地主列入綜所營利所得課稅。
2. 本函僅適用於個人地主自建或合建分屋出售；合夥或合建分售非函釋對象。
3. 個人地主提供自用住宅土地

     (1)分屋:應辦營登；依此函令免不列入事業之盈餘。

     (2)分售:免辦營登；不在此函令保護傘下，土地交易所得免稅。實務上經常地主之

             土地所得直接被稅局核課營利所得。

建屋出售原則上應辦營業登記課稅

財政部８１０１３１台財稅第８１１６５７９５６號

主旨： 建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍，自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執照者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者外，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

說明： 二、營業稅法第一條規定：「在中華民國境內銷售貨物或勞務，及進口貨物，均應依本法規定課徵營業稅。」同法第三條第一項規定：「將貨物之所有權移轉與他人，以取得代價者，為銷售貨物。」故在中華民國境內建屋出售，係屬在我國境內銷售貨物，自應依上開規定辦理。

四、茲為明確界定應辦營業登記之範圍，及兼顧以自用住宅用地拆除改建房屋出售之事實，並維護租稅公平，特規定如次：

（一）建屋出售者，除土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售，應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，均應依法辦理營業登記，並課徵營業稅及營利事業所得稅。

（二）前項土地所有權人以持有一年以上之自用住宅用地，拆除改建房屋出售者，於計算所得核課綜合所得稅時，應由該土地所有權人檢具建屋成本及費用之支出憑證暨有關契約，憑以計算其所得。

個人提供土地與建設公司合建分屋並出售原則上應課營所稅

財政部８４０３２２台財稅第８４１６０１１２２號

二、自本函發布日起，經建築主管機關核發建造執造之合建分屋案件，除提供土地之所有權人係屬個人，且係以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建並出售分得之房屋者，可免辦營業登記，按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外，其餘提供土地合建者出售分得之房屋，均應依法辦理營業登記，課徵營業稅及營利事業所得稅。

三、前項所稱「持有一年以上」係指自戶籍遷入日至房屋核准拆除日屆滿一年，或自戶籍遷入日至建造執照核發日屆滿一年而言；所稱「自用住宅用地」，係指土地稅法第九條規定之自用住宅用地，且都市土地未超過三公畝或非都市土地未超過七公畝者為限，其用地超過上項標準者，應依照規定辦理營業登記。

四、與建設公司合建分屋之地主如非屬前述以持有一年以上之自用住宅用地與建設公司合建者，其分得之房屋迄未出售亦未辦理營業登記者，稽徵機關應予列管。

五、至於個人提供土地以合建分售或合建分成方式與建設公司合建者，該個人如僅出售土地，應免辦理營業登記。

財政部８４０３２２台財稅第８４１６０１１２２號之應用

建商常找地主合建分屋，通常由地主找熟識的地政士辦理房地登記手續。地主分得的房屋通常會以兒女名義登記，其餘房屋則出售。此時兒女分得的房屋係屬地主個人的贈與，若起造人以兒女名義登記，則應補繳交換契稅，並於房屋使用執照核發日申報贈與稅；若係於房屋使用執照核發後再變更為兒女名義，則以變更登記日為贈與日。至於土地則以過戶登記日為贈與日。若未申報贈與，則依逃漏贈與稅處罰。地主所換得房屋若不自住而出售時，依財政部84年3月22日台財稅第841601122號函規定，個人提供土地與建設公司合建分屋並出售分得之房屋，除持有一年以上之自用住宅用地外，應辦理營業登記課徵營業稅及營利事業所得稅，若未辦理，即以逃漏稅處罰。若地主分得之房屋分別由家人設籍居住一段時間後再行出售，是否可免辦營業登記課稅，依上述條文規定，以實質課稅原則，似無例外。

所有權人以自住房地拆除改建或與建商合建分屋銷售，如何免課特種貨物及勞務稅？

財政部臺北市國稅局表示，所有權人出售持有期間2年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地，除符合特種貨物及勞務稅條例第5條規定者外，均應依法課徵特種貨物及勞務稅。

該局說明，特種貨物及勞務稅條例第5條第10款及施行細則第13條規定，所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者，非屬特銷稅課稅範圍。所謂「合建分屋銷售」，包括所有權人移轉土地給營業人及所有權人銷售合建分得之房屋及其坐落基地之情形。

該局指出，對所謂拆除改建之「自住房地」，包括符合下列情形之房屋及其坐落基地：（1）土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。但以都市土地未超過3公畝或非都市土地未超過7公畝者為限。（2）自戶籍遷入日至房屋核准拆除日或建造執照核發日止之期間屆滿1年之房屋及其坐落基地。

該局舉例說明，甲地主於97年間將其70年購買之自用住宅拆除，與A建商協議採合建分屋方式參與合建，由甲地主提供土地，A建商出資興建房屋。新房屋於100年7月興建完成，同年8月地主依雙方協議比例將部分土地所有權過戶予建商，建商則將地主應分得之房屋過戶予地主，甲地主在100年12月將其分得之1戶房屋及其坐落基地出售，其中房屋部分之持有期間（100年8至12月）雖未逾2年，依上開條文規定，不課徵特種貨物及勞務稅。

該局提醒，土地所有權人參與合建，拆除前之房地如果不符合前開自住房地規定者，仍應繳納特銷稅；但是所有權人如果有依法辦理營業登記，可另適用該條例第5條第7款「營業人興建房屋完成後第一次移轉者」之規定排除課稅。民眾如有法令適用或徵免疑義，可向所有權人戶籍所在地國稅局洽詢或申請認定，以免多繳稅而申請退稅或遭查獲而補稅處罰。

（聯絡人：審查三科簡股長；電話23113711分機1760）

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分　類： 賦稅

發布單位： 財政部臺北市國稅局

更新日期： 2012/11/15

建商以合建方式進行避稅

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】

個人提供土地與建設公司以合建分售方式合建，雖地主只有出售土地部分，國稅局仍以地主有持續多次或多筆，而產生經常性行為者，視為營利事業，就其出售土地之收益，按營利所得之所得類別，再予課徵綜合所得稅。這種做法遭到質疑，認為於法不合。

財政部解釋，不動產交易包含房屋及土地交易，個人或營利事業房屋交易所得應課徵所得稅，土地交易所得依所得稅法第4條第1項第16款規定免納所得稅。又營利事業之盈餘（含應稅及免稅所得）倘分配予個人股東，該個人股東須繳納綜合所得稅；營利事業之盈餘倘保留不予分配，則須就未分配盈餘加徵10％營利事業所得稅。

對於這種課稅規定，於實務上衍生建設公司假藉個人名義購地，再與該公司合建分售、分成或分屋，以規避公司分配盈餘時其個人股東股利所得應課徵之綜合所得稅，或公司將盈餘保留不分配時所應加徵之10％營利事業所得稅；或個人以營利為目的經常買進土地，藉由與建設公司合建，以規避營利事業盈餘原應歸屬個人營利所得課徵綜合所得稅問題，經稽徵機關依稅捐稽徵法第12條之1規定之實質課稅原則，認定為「營利事業土地交易之免稅所得」，並歸課個人之營利所得。

據國稅局查獲案件，建設公司營利事業所得稅多申報虧損或獲利微小，依近幾年不動產交易熱絡情形，建設公司連續虧損顯不合理，明顯將應屬營利事業之獲利，轉換為個人之免稅所得，藉由個人出售土地免納所得稅之方式，規避稅負。國稅局將就實際查得個案具體事證，依稅捐稽徵法第12條之1規定之實質課稅原則，就其合理性及適法性妥切處理。

假地主合建分售稅局要查

中國時報   2011.06.21【A19版+記者王信人／台北報導】

　大台北地區房地產連續多年狂漲，外界以為建商口袋一定賺飽了，但國稅局查稅發現，未上市櫃建商幾乎都用關係人買土地，再「合建分售」，把建商賣房子的盈餘轉化成個人的土地交易所得，製造公司帳面虧損，規避稅負。

　上市櫃公司因為要經營獲利佳，股價才會漲，不會為了規避所得稅而製造虧損，所以上市櫃的建商都採「自地自建」方式蓋房子。

　未上市櫃的建商無此顧慮，長期用「合建分售」方式蓋房子。未上市櫃建商的規模雖然比較小，但家數很多，積少成多，國庫虧很大。

北區國稅局調查發現，建商以「假地主」合建分售，避稅的情形最嚴重。日前提報到財政部，在部務會報中向財政部長李述德簡報，某建商以股東名義買入位於新北市新店及台北市的土地共3塊，再「合建分售」，蓋好房子出售時土地與房子的售價比為75比25，3宗土地的售價收入達30億元，轉成個人的土地交易所得，只需繳土增稅，建商出售新房屋的收入只有10億元，減去成本之後為虧損，免繳所得稅。

　但其實土地是建設公司出資購買，故30億元的收入應歸併到公司收入，北區國稅局核定建商的所得3億，雖然土地交易所得免課營所稅，但未分配盈餘要加徵10％，補稅3000萬元。李述德當場指示，由台北市國稅局召集五區國稅局開會，收集相關資料，再把結果報到財政部。

　台北市國稅局表示，台北市未上市櫃建商更過份，最近已把土地與房屋售價比拉高到8比2，手法越來越囂張。

　北區國稅局表示，98年查獲3件，補稅5000萬元；99年查到5案，補稅1.3億元。

　這種案件其實遍佈全省，中區國稅局表示，99年查獲1件，土地交易收入3.25億元，核定利潤3250萬元，歸課股東個人的綜所稅40％，補稅1300萬元；98年也查獲1件，補稅2200萬；97年查獲案件達7件，補稅1億5500萬元。

　台北市國稅局代表五區國稅局向財政部建議，凡是地主與建商以「合建分售」蓋房子的戶數超過6戶以上，就屬於「連續營利」的營利行為，要辦理營業登記。

　舉例來說，一塊土地合建分售，上面蓋100戶房子，地主要辦營業登記。出售土地的收益，未分配盈餘要課稅10％，分配給個人股東，屬於股東的「營利所得」，要併入個人綜所稅申報，希望財政部能發布統一的解釋令。

　但財政部認為，通案解釋的影響太大，故傾向「個案認定」，否則會打擊到真地主。如果土地是地主家族世代所有，地主由繼承取得，而非購買投資，與建商合建分售，應免辦營業登記，屬個人的土地交易所得。建商利用假地主避稅，則依實質課稅原則，併到公司盈餘中課稅。