購買投資用土地的借款利息列遞延費用,但在其租金收入範圍內得列當期費用

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Category: 營所稅

Published on Thursday, 20 October 2011 17:34

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近年來，透過兩岸三通的商機，國內房地產交易漸趨熱絡，部分營利事業甚至計畫利用向銀行借款的資金，先行投資購買土地，等到地價上漲後再行賣出，除可賺取買賣價差利潤外，每年還可列報一筆為數不少的借款利息支出，兼具節稅效果！只是這種做法是否符合稅法規定呢？

購買土地的借款利息，會因土地是否已過戶及其使用情形而有列為當期費用、資本支出或遞延費用等三種不同會計處理方式。

依據法條-營利事業所得稅查核準則第97條：

• 營利事業向銀行借款購買土地之借款利息，以列報資本支出為原則，亦即列入土地成本項下，
• 在辦妥過戶手續或交付使用後之借款利息，則可列報為當期費用；
• 但所購買的土地如非屬固定資產，而是投資用途，不是自行使用者，其借款利息應先以遞延費用列帳，於土地出售時，再轉作其收入之減項；
  • 然非屬固定資產用於投資用途之土地如有出租者，其出租期間之借款利息，則可於該土地租金收入範圍內，列為當期費用。

案例：

南部某家經營螺絲製造之甲公司96年度所得稅結算申報案，列報利息支出900餘萬元，經國稅局查得土地借款利息400餘萬元，甲公司提出說明，

其為投資購買該筆臺南市郊頗具增值潛力的土地，而於96年初向銀行借款7000餘萬元，96年度確有支付借款利息400餘萬元，

而且為充分運用，已將該土地出租給乙公司使用，所收取的租金100餘萬元也據實申報租金收入；

國稅局認為甲公司96年度為投資而購買土地之借款利息400餘萬元，原應全數轉列為遞延費用，

不過，因甲公司96年度取得該土地租金收入100餘萬元，依財政部函釋規定得在租金收入範圍內認列當期利息費用100餘萬元，餘300餘萬元則轉列為遞延費用，

甲公司因此需補繳稅款70餘萬元。

資料來源：南區國稅局