公司之房屋被拍賣，(一)是否需要課徵營業稅，(二)是否需要課徵所得稅，(三)國稅局有無優先受償權？

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Category: 稅捐稽徵法

Published on Thursday, 20 October 2011 18:35

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案例：甲公司以房屋作為擔保品，向銀行辦理抵押貸款，嗣後無力償還，以致被銀行聲請法院拍賣,其相關稅負問題？

(一)營業稅：要課徵

(1)課徵理由：房屋被拍賣與自己出售同屬財產交易行為，依法要課營業稅。

(2)參與分配：公司房屋如果被法院拍賣，法院在拍賣前，會通知稽徵機關，對於要課徵營業稅的法拍屋，稅捐處可向法院聲明參與分配。

(3)計算公式：營業稅 = 拍定價額 ÷ (1+5%) × 5%

(4)徵收方式：依稅捐處「有、無」取得法院分配之營業稅而不同。

(a)稅捐處「有」取得法院分配之營業稅：

稅捐處會填發「法院拍賣或變賣貨物營業稅繳款書」，逕向公庫繳納，收據聯送交買受人作為記帳憑證。

如果買受人屬加值型及非加值型營業稅法第四章第一節計算稅額的營業人，扣抵聯會送交買受人，所取得的房屋如供業務上使用，可作為進項憑證據以申報扣抵銷項稅額。

(b)稅捐處「無」取得法院分配之營業稅：

房屋被拍定後，假如拍定的價額比較低，稅捐處還有未獲分配的營業稅款時，稅捐處會另外填發「營業稅隨課違章核定稅額繳款書」向被拍賣房屋的原公司補徵。一經繳納，就會通知買受的營業人，就該稅額專案申報扣抵銷項稅額。

(5)面臨問題：實務上常發生公司之房屋被法院拍賣後，公司並無收到半毛錢，卻又必須繳納營業稅問題。

公司不能以未獲分配價金為理由而抗繳之，倘逾限不繳，則又屬另一欠稅問題。

(二)營所稅：須申報「財產交易所得(損失)」

      財產交易所得(損失) =拍定價額(稅後)－(成本－累計折舊)

(三)國稅局有無優先受償權

營業稅與所得稅國稅局有優先受償權，但不是最優先。

依稅捐稽徵法第六條「租稅優先受償權」之規定：稅捐之徵收，優先於普通債權。

各項優先順序如下：

     (1)強制執行費

     (2)土地增值稅、地價稅、房屋稅

     (3)員工薪工資

     (4)抵押權

     (5)營業稅、所得稅等稅捐(不含罰鍰)

     (6)普通債權

(四)其他：個人之房屋被拍賣

個人房屋倘被法院拍賣與自己出售房屋同屬財產交易行為，房屋所有人不能以未獲分配價金，或以拍賣價想當然爾一定低於買價，主張無財產交易所得，個人仍應提示法院拍定價款資料及原房屋買進契約書（私契）等成本費用相關資料，依所得稅法第十四條第一項第七類規定，計算財產交易所得（損失），如有所得，仍應併入拍賣年度綜合所得總額課稅。

有關拍賣房屋之所得之計算如下：
(1)有原始取得實際成本者(合約等):拍賣價款減除原始之成本及因取得、改良及因移轉該房屋而支付之一切費用後之餘額。
(2)無法提示原始取得之實際成本者:依房屋評定價值乘以拍賣年度財政部頒訂之財產交易所得標準計算。
(3)未建築完成之房屋，如未能提供原始建築成本憑證者，應以拍賣價格乘以拍賣年度財政部頒訂之財產交易所得標準計算。